Громадська організація «Зелений лист»

Скільки коштує “золота” земля

Чи розуміли всі ці люди, що спроектували, що оплатили, що прийняли і що погодили для Одеси «Проект землеустрою щодо визначення меж земель водного фонду та водоохоронних зон», що це вже не проект абстрактного планування. Не Генплан і не Зонінг. Що цим проектом усі вони зазіхають на невід’ємну за визначенням, встановлену законом державну і комунальну власність? На землю, яка має реальну і чималу ціну? Складно сказати, але повинні були б розуміти, навіть якщо б не було цієї і ось цієї публікацій. Особливо це стосується тих «узгоджувачів», які безпосередньо уповноважені ці земельні активи охороняти.

Так, мова знову піде про прибережні захисні смуги.

Коли колишній Міністр екології О. Семерак обдзвонював і «обписував» активно протестуючих одеситів, щоб повідомити, що відкликав узгодження, нам здавалося, що до нього дійшло. Свого листа він закінчив так:

Рис.1 Фрагмент листа, яким Мінприроди скасувало узгодження Проекту

Ось ця ось невизначеність – узгодять як є або все ж ні, а також сміховинні обґрунтування замість реальних матеріальних порушень, викладених в публікації, насторожили відразу. Однак колишній Міністр підкорив оптимізмом:

Рис.2 Фрагмент 1 переписки автора з Міністром

Але не «проаналізував».

Рис.2 Фрагмент 2 переписки автора з Міністром

І не «попрацював». Чи то вибори президентські відволікли, чи то звичайний чиновницький пофігізм, мовляв, оскільки нічого не відбувається, можна розслабитися. І тим самим теж приєднався до свого заступника В. Полуйка в нашому списку людей, якими слід зайнятися правоохоронцям.

Але, «битому не спалося». Розробник проекту, ТОВ «Інагро Груп», оскаржив в Окружному адміністративному суді м.Києва дії Мінприроди щодо відкликання узгодження, і суддя Шулежко В.П. визнав їх протиправними. Абсолютно правильно визнав. Він просто проаналізував і дав оцінку обгрунтуванням відкликання, що містилися в листі за підписом О. Семерака. Однак суд відмовив ТОВ «Інагро Груп» в поновленні дії попереднього узгодження, підписаного В. Полуйком, правильно розсудивши, що узгоджувати – не його компетенція.

Зараз екологією «завідує» зовсім інший Міністр і, до речі, абсолютно іншого Міністерства. Правонаступником Мінприроди стало Міністерство енергетики та захисту навколишнього середовища, його міністр А. Оржель. Йому тепер вирішувати, чи слід почати захищати інтереси держави, ясно і однозначно виражені у Водному і Земельному Кодексах, або не діяти, як попередник, ризикуючи рано чи пізно потрапити до списку фігурантів. Якщо перше, то він не може розраховувати на апеляцію, тому що аргументація попередників не залишає шансів. Тому йому потрібно діяти – направити в «Інагро Груп» новий лист з правильно мотивованою відмовою і вимогою привести Проект у відповідність із Законом. Про це йому було направлено лист, так що тепер він точно знає.

ДБР і ГПУ, яким були направлені листи щодо даного проекту, не відреагували ніяк. Начебто мова йде не про сотні гектарів землі, а про крадіжку мобільника в маршрутці. На моє здивування, відреагувало НАБУ, згадане в публікаціях. Але далі демонстрації зацікавленості і попередньої двогодинної бесіди з директором Одеського територіального управління справа поки що не зрушилася. Або зрушилася, але мені про це не відомо. Сама по собі ситуація багатьом знайома. Шановні правоохоронці, як правило, або не бачать збитку (не можуть його порахувати), або вважають незавершений злочин не вчиненим. Треба їм, мабуть, в цьому допомогти.

Почнемо з прикладу. Припустимо, на військовий склад надійшли за документами 1000 банок тушонки, а прапорщик Якийсь 800 з них якось списав давно, але вони ще продовжують лежати на складі. Це крадіжка чи ні? Всім повинно бути зрозуміло, що це вона. Як же? Ось же вони, лежать на складі. Вони-то лежать, тільки у власника більше їх немає. Коли трапиться аудит на цьому складі, господар або побачить розкрадання, або погодиться, що все добре. Так само і з землею. Ось вона, нікуди не поділася. Вона-то ось, але господаря у неї вже немає.

Як пояснити бравим правоохоронцям, що якщо за законом у держави має бути 200 Га землі і раптом якийсь чиновник, нехай хоч директор департаменту державної власності, вирішує, що у держави залишилося 60 Га, та ще й замовляє відповідні землевпорядні документи, оплачує їх і намагається оформити як нормативний акт, то крадіжка вже відбулася? А сесія лише визнає її такою, що відбулася, або «не побачить».

Якщо розібратися, скільки реально коштують рекреаційні прибережні землі Одеси, то стане зрозуміло, чому роками йде боротьба за володіння ними. Колись, до 2011 року, Водний кодекс не містив норми про те, що земля прибережних захисних смуг може перебувати виключно у державній або комунальній власності. Так-так, не все при Януковичі було погано, при ньому вносилися і недурні поправки до законів. Так ось, в 2005-2007 роках прибережні землі продавалися на аукціонах. Природно, ціну придбання на аукціоні не можна вважати «чисто ринковою». Швидше слід її вважати максимальною оцінкою ринкової ціни.

«Гурвіцівські» земельні аукціони широко висвітлювалися в пресі. Дамо слово авторитетному журналісту відомого видання: «Земельні торги стали основною подією минулого року в економічному житті міста і одним з головних досягненень мерії. Два аукціони принесли скарбниці понад 90 млн. грн. На торгах 16 і 23 грудня було продано 11 ділянок. Наприклад, 43 сотки над морем в районі Французького бульвару під будівництво 14-поверхового готелю пішли за 19,6 млн. грн. (тобто по 90 тис. дол. за одну сотку) при стартовій ціні в 6,5 млн. А ділянку в 1,9 га по вулиці Золотий берег під будівництво пансіонатів і готелів було продано за 32,7 млн. грн. при стартовій ціні 29,7 млн. В районі 13-й станції Великого Фонтану 1 га – за 16,5 млн. грн.» (Н.Перстнева« Одеська земля повільно йде з молотка…»: «Дзеркало тижня», № 7 від 24 лютого 2006 р).

Для прив’язки до сьогоднішнього дня відзначимо, що 43 сотки на Французькому – це ділянка, де виросло «будівництво Рондіна». А 1 Га на 13-й Фонтана – це «Інтергал буд», у якого нещодавно скасували дозвіл. Зверніть увагу на ціну в доларах, це не помилка, курс долара тоді становив 5,05 гривні. Тобто якщо перерахувати, то виходить, що прибережні землі продавалися тоді за ціною 90 тис доларів / сотку, 33 тис. доларів / сотку і 32 тис. доларів / сотку відповідно. А отже, ціна гектара цієї землі коливається від 3 до 9 млн. доларів. при нинішньому курсі (24,5), це від 73,5 до 220,5 млн. грн. за гектар.

Рис.4 «Рондінка». Ділянка під нею була куплена за 90 тис $/сотку
Рис.5 Будмайданчик «ЛеМер», землю куплено за 32 тис. $/сотку

Пригадуємо, скільки земель у нас з вами, з комунальної власності, тобто земель, що належать всій громаді, можна буде «віджати» після затвердження цього проекту? 141 Га? Мінімум. Тому, що законні прибережні захисні смуги повинні бути більше через те, що у нас немає ухилу берега менше 3 град, хіба що за винятком Лузанівки. Це означає, що ПЗС (прибережні захисні смуги) слід подвоїти (420Га замість 210). Ну, добре, нехай буде мінімум. Значить можна оцінити передбачуваний збиток в суму від 10,364 млрд. грн. до 31,091 млрд. грн. Приблизно.

Кому це видається фантастикою, згадайте цифри взаємних звинувачень мерів минулих років. «Він розпродав 68 Га рекреаційних земель» і т. ін. Правда полягає в тому, що величезна кількість саме цих земель, земель прибережної захисної смуги давно продані, але поки ще не зовсім законно. Як тільки буде затверджено цей проект, опротестувати законність їх придбання буде дуже проблематично.

Згадайте забудови на наших схилах, в результаті яких парк «Ювілейний» «усох» більш, ніж на 80 Га, починаючи з 2000 року. Це вже практично вкрадені мільярди, і всі вони знаходяться у прибережній захисній смузі, більшість навіть у пляжній зоні.

Згадайте знамениту «карту Коврижних», вивалений в Інтернет скривдженою колишньою чиновницею із земельних ресурсів список «приватних» володінь у моря. Вкрасти від початку і до кінця залишилося ледве половину від 141 Га, решта вже «пересхована» і чекає затвердження обговорюваного проекту. Якщо вірити деяким інсайдам, то багато лендлордів узбережжя навіть землевідведення мають, отримані незрозуміло як.

Однак, ще за Гурвіца, до змін у Водному Кодексі, аукціони припинилися. І хоч говорили, що «інвестори» вимагають знижувати ціни, справа була не в цьому. Просто запрацювала «схема» з більшою, білою і не дуже, прибутковістю – передача земель в оренду.

Зараз землі передаються забудовникам в оренду під фіксовану річну ставку, яка в більшості випадків становить 3-5% від нормативної оціночної вартості ділянки, зазначеної в її технічній документації. У рідкісних випадках, таких як нічні клуби, гральні автомати, ломбарди, вона становить 12% на рік. Ось переді мною дві виписки з техдокументації на дві прибережних ділянки. Ділянка 80 соток має нормативну вартість 10,5 млн. грн., А ділянка 93 сотки 4,7 млн. грн. Тобто 5, 3 тис. доларів / сотка і 2,1 тис. доларів / сотка. Відчуваєте різницю? 90 тис. проти 5,3 тис і 30 тис. проти 2,1 тис. За рік з них місто отримає не більше 235-525 тис. грн.

На даний момент цикл будівництва висотки в 24 поверхи становить 18-20 міс. Тобто, заплативши орендну плату за два роки, інвестор будує на орендованій землі свою нерухому власність, вводить її в експлуатацію, оформляє право власності, і все. Відкрито шлях для отримання через суд права власності на землю, головне, щоб цільове призначення у відведенні під оренду було зазначено правильно.

Ось так от, сплативши від 500 тис. до 1 млн. гривень (20-40 тис. доларів) можна отримати у власність землю вартістю 2,8-7,2 млн. гривень (110 -290 тис. доларів). А якщо будь-які учасники процесу або просто експерти вважають, що я помиляюся, нехай приходять, покритикують мене і розкажуть всю правду. Я із цікавістю послухаю.

А хто вважає, що вся ця «солодка» різниця дістається щасливчику-інвестору? Ні, ще потрібно «пройти» дві земельні комісії і дві сесії, отримати «правильне» цільове призначення, отримати «правильні» містобудівні умови і обмеження. А ще потрібно було попередньо затвердити Генплан із тією нахабною жовтою смугою на місці узбережжя, такий же Зонінг, а тепер цей проект, який обговорюємо. І для всього цього дуже потрібна більшість чи то зловмисних, чи то некваліфікованих депутатів. Все це забезпечують чиновники-альтруїсти, доки не доведено протилежне, люди, яким зарплата не дозволяє не тільки землю прибережну купувати, але навіть квартири, відбудовані на ній, якщо не пощастить з дружиною чи мамою. Але судячи із захоплених берегів і зростаючих хмарочосів, ніхто не скаржиться.

Однак прибутки, які хтось ділить, не є предметом цієї статті. Вона про те, яких збитків міському і державному бюджету наноситься і може бути ще завдано затвердженням подібних проектів. По суті, ми їх уже підрахували. Якщо «очистити» відомі нам цифри від супутніх махінацій, типу розмірів ділянок або підготовлених торгів, то стає ясно, що ціна ділянки у пляжній зоні становить не менше 90 тис. доларів за сотку. Якщо з усієї прибережної захисної смуги вилучити тільки пляжну зону, розмір якої визначений законом і не може бути менше 100 м. для берега моря, реалізація даного проекту несе небезпеку втрати не менше 31 млрд. гривень за курсом 24, 5 або 1, 2 млрд. доларів.

Із ціною розібралися? Чого ще не вистачає, фігурантів? Це дивлячись в якій справі. Зазвичай, якщо розпорядження майном вимагає рішення сесії міської ради, чиновники не дуже бояться, мовляв рішення ж не ми ухвалюємо, ми виконуємо консультативну функцію. А ухвалює колегіальний орган із такою ж безвідповідальністю. Якщо щодо чиновників з підрозділів міськради, які не уповноважені державою виконувати функції нагляду, контролю та узгодження, то це ще якось може прокатити. Хоча навряд чи, для цього є окрема стаття – надання завідомо недостовірної інформації (привіт, М. Касимов). Але щодо уповноважених держорганів і їх регіональних підрозділів таке вже не проходить.

Абсолютно всі люди, які поставили підписи під документами, що узгоджували цей Проект, узгодили порушення законодавства України, а саме – незаконне виведення землі з власності держави або місцевих громад. Найбільшою мірою це стосується Міністерства енергетики та захисту навколишнього середовища, тому що ст. 87 ВКУ покладає на нього контроль за створенням ПЗС і дотриманням режиму їх використання. Так що можна стверджувати, що їх узгодження є фактично співучастю в правопорушенні проти держави.

Чому В. Полуйко досі не дає показання – мені незрозуміло, та й начальник його О. Семерак повинен розповісти, чому він майже рік злочинно бездіяв. Але не тільки вони. Ще є перший заступник Голови державного агентства водних ресурсів М. Хорєв, начальник відділу Головного управління Госгеокадастра в Одеській області О.М. Бабченко і в.о. начальника відділу І. Братинов, які так само дозволили «кинути» державу на земельку. А також посадові особи і сертифіковані проектувальники ТОВ «Інагро Груп», які випустили земельну документацію, що порушує законодавство України. Ну і вже звичайно, недавній фігурант справи «Краян», директор Департаменту комунальної власності міськради А. Спектор, який замовив, оплатив і прийняв за актом злочинну документацію. І мова не про розтрату 3 млн. грн., які коштував проект. А може ще й особи, відповідальні за проходження (двічі) проекту на сесію – члени земельної комісії, працівники юрдепартаменту і т. ін., чиїх підписів в проекті немає. Щодо усіх цих осіб правоохоронні органи повинні встановити роль, ступінь участі і мотиви. Тому що, повторюся, злочин вже відбувся. А сесія міськради – це всього лише «аудит власника», який підтвердить або не підтвердить факт, що відбувся.

Чи потрапить в список фігурантів А. Оржель, новий міністр нового Міністерства енергетики та захисту навколишнього середовища, залежить тільки від нього. Він вже не зможе сказати, що був не в курсі того, що відбувається. Якщо він вирішить виконувати свій обов’язок, то не діяти він не може, цей чиновницький «ресурс» вичерпаний до нього. Він сповіщений, і ми чекаємо дій.

Також ми чекаємо дій від ДБР і ГПУ, хоча і не сподіваємося, через рік після подачі заяв. Мабуть 30 млрд. грн. не та сума, що збуджує. А в НАБУ, якщо їм публікацій мало, заяву занесемо.

Юрій Нікітін, спеціально для сайту «Зеленого листа»

Поділитись на:

Facebook
Twitter

Напишіть відгук

 Одеська обласна організація «Зелений лист»