Одесская областная организация "Зеленый лист"

Почем «золотая» земля

Автор:редактор "Зеленый лист"

Почем «золотая» земля

Понимали ли все эти люди, спроектировавшие, оплатившие, принявшие и согласовавшие для Одессы «Проект землеустройства по определению границ земель водного фонда и водоохранных зон»,что это уже не проект абстрактного планирования. Не Генплан и не Зонинг. Что этим проектом они посягают на неотъемлемую по определению, установленную законом государственную и коммунальную собственность? На землю, которая имеет реальную и немалую цену? Сложно сказать, но должны были бы понимать, даже если бы не было этой и вот этой публикаций. Особенно это касается тех «согласователей», которые непосредственно уполномочены эти земельные активы охранять.

Да, речь опять пойдет о прибрежных защитных полосах.

Когда бывший Министр экологии О. Семерак обзванивал и «обписывал» активно протестующих одесситов, чтоб сообщить, что отозвал согласование, нам казалось, что до него дошло. Свое письмо он закончил так:

Почем «золотая» земля_1
Рис.1 Фрагмент письма, которым Минприроды отменило согласование Проекта

Вот эта вот неопределенность – согласуют как есть или все же нет, а также смехотворные обоснования вместо реальных материальных нарушений, изложенных в публикации, насторожили сразу. Однако бывший Министр сразил оптимизмом:

Почем «золотая» земля_2
Рис.2 Фрагмент 1 переписки автора с Министром

Но не «проанализував».

Почем «золотая» земля_3
Рис.3 Фрагмент 2 переписки автора с Министром

И не «попрацював». То ли выборы президентские отвлекли, то ли обычный чиновничий пофигизм, мол раз ничего не происходит, можно расслабиться. И тем самым тоже присоединился к своему заместителю В. Полуйко в нашем списке людей, которыми следует заняться правоохранителям.

Но, «битому не спалось». Разработчик проекта, ООО «Инагро Групп», обжаловал в Окружном административном суде г. Киева действия Минприроды по отзыву согласования, и судья Шулежко В.П. признал их противоправными. Абсолютно правильно признал. Он просто проанализировал и дал оценку обоснованиям отзыва, содержавшимся в письме за подписью О. Семерака. Однако суд отказал ООО «Инагро Групп» в возобновлении действия предыдущего согласования, подписанного В. Полуйко, верно рассудив, что согласовывать – не его компетенция.

Сейчас экологией «заведует» совершенно другой Министр и, кстати, совершенно другого Министерства. Правопреемником Минприроды стало Министерство энергетики и защиты окружающей среды, его министр А. Оржель. Ему теперь решать, следует ли начать защищать интересы государства, ясно и однозначно выраженные в Водном и Земельном Кодексах, или бездействовать, как предшественник, рискуя рано или поздно попасть в список фигурантов. Если первое, то он не может рассчитывать на апелляцию, т.к. аргументация предшественников не оставляет шансов. поэтому ему нужно действовать – направить в «Инагро Групп» новое письмо с правильно мотивированным отказом и требованием привести Проект в соответствие Закону. Об этом ему было направлено письмо, так что теперь он точно знает.

ДБР и ГПУ, которым были направлены письма в отношении данного проекта, не отреагировали никак. Как будто бы речь идет не о сотнях гектаров земли, а о краже мобильника в маршрутке. На мое удивление, отреагировало НАБУ, упомянутое в публикациях. Но дальше демонстрации заинтересованности и предварительной двухчасовой беседы с директором Одесского территориального управления дело пока не сдвинулось. Или сдвинулось, но мне об этом не известно. Сама по себе ситуация многим знакома. Уважаемы правоохранители, как правило, либо не видят ущерба (не могут его посчитать), либо считают незавершенное преступление не свершившимся. Надо им, видимо, в этом помочь.

Начнем с примера. Допустим, на военный склад поступили по документам 1000 банок тушенки, а прапорщик Некий 800 из них как-то списал давно, но они еще продолжают лежать на складе. Это кража или нет? Всем должно быть понятно, что это она. Как же? Вот же они, лежат на складе. Они-то лежат, да у собственника больше их нет.  Когда случится аудит на этом складе, хозяин или увидит хищение, или согласится, что все хорошо. Так же и с землей. Вот она, никуда не делась. Она-то вот, да хозяина у нее уже нет.

Как объяснить бравым правоохранителям, что если по закону у государства должно быть 200 Га земли и вдруг какой-то чиновник, пусть хоть директор департамента государственной собственности, решает, что у государства осталось 60 Га, да еще и заказывает соответствующие землеустроительные документы, оплачивает их и пытается оформить как нормативный акт, то кража уже состоялась? А сессия только лишь признаёт ее случившейся или «не видит».

Если разобраться, сколько реально стоят рекреационные прибрежные земли Одессы, то станет понятно, почему годами идет борьба за обладание ими. Когда-то, до 2011 года, Водный кодекс не содержал нормы о том, что земля прибрежных защитных полос может находиться исключительно в государственной или коммунальной собственности. Да-да, не всё при Януковиче было плохо, при нем вносились и неглупые поправки в законы. Так вот, в 2005-2007 годах прибрежные земли продавались на аукционах. Естественно, цену приобретения на аукционе нельзя считать «чисто рыночной». Скорее следует ее считать максимальной оценкой рыночной цены.

«Гурвицевские» земельные аукционы широко освещались в прессе. Дадим слово авторитетному журналисту известного издания: «Земельные торги стали основным событием минувшего года в экономической жизни города и одним из главных достижением мэрии. Два аукциона принесли казне свыше 90 млн. грн. На торгах 16 и 23 декабря было продано 11 участков. К примеру, 43 сотки над морем в районе Французского бульвара под строительство 14-этажной гостиницы ушли за 19,6 млн. грн. (то есть по 90 тыс. долл. за одну сотку) при стартовой цене в 6,5 млн. А участок в 1,9 га по улице Золотой берег под строительство пансионатов и гостиниц был продан за 32,7 млн. грн. при стартовой цене 29,7 млн. В районе 13-й станции Большого Фонтана 1 га — за 16,5 млн. грн.» (Н.Перстнева «Одесская земля медленно уходит с молотка…»: «Зеркало недели»,  № 7 от 24 февраля 2006 г).

Для привязки к сегодняшнему дню отметим, что 43 сотки на Французском – это участок, где выросла «стройка Рондина». А 1 Га на 13-й Фонтана – это «ИнтерГал буд», у которого недавно отменили разрешение. Обратите внимание на цену в долларах, это не ошибка, курс доллара тогда составлял 5,05 гривны. Т.е. если пересчитать, то выходит, что прибрежные земли продавались тогда по цене 90 тыс. долларов/сотку, 33 тыс. долларов/сотку и 32 тыс. долларов/сотку соответственно. А значит, цена гектара этой земли колеблется от 3 до 9 млн. долларов. при нынешнем курсе (24,5), это от 73,5 до 220,5 млн. грн. за гектар.

Почем «золотая» земля_4
Рис.4 «Рондинка». Участок под ней был куплен по 90 тыс $/сотку
Почем «золотая» земля_5
Рис.5 Стройплощадка «ЛеМэр», земля куплена по 32 тыс. $/сотку

Припоминаем, сколько земель у нас с вами, из коммунальной собственности, т.е. земель принадлежащих всей громаде, можно будет «отжать» после утверждения этого проекта? 141 Га? Минимум. Потому, что законные прибрежные защитные полосы должны быть больше из-за того, что у нас нет уклона берега меньше 3 град, разве что за исключением Лузановки. Это означает, что ПЗП (прибрежные защитные полосы) следует удвоить (420Га вместо 210). Ну да ладно, пусть будет минимум. Значит можно оценить предполагаемый убыток в сумму от 10,364 млрд. грн. до 31,091 млрд. грн. Приблизительно.

Кому это покажется фантастикой, вспомните цифры взаимных обвинений мэров прошлых лет. «Он распродал 68 Га рекреационных земель» и т.п. Правда состоит в том, что огромное количество именно этих земель, земель прибрежной защитной полосы давно проданы, но пока еще не совсем законно. Как только будет утвержден этот проект, опротестовать законность их приобретения будет очень проблематично.

Вспомните застройки на наших склонах, в результате которых парк «Юбилейный» «усох» более, чем на 80 Га, начиная с 2000 года. Это уже практически украденные миллиарды, и все они находятся в прибрежной защитной полосе, большинство даже в пляжной зоне.

Вспомните знаменитую «карту Коврижных», вываленный в Интернет обиженной бывшей чиновницей по земельным ресурсам список «частных» владений у моря. Украсть от начала и до конца осталось едва ли половину от 141 Га, остальное уже «перепрятано» и ждет утверждения обсуждаемого проекта. Если верить некоторым инсайдам, то многие лендлорды побережья даже землеотводы имеют, полученные непонятно как.

Однако, еще при Гурвице, до изменений в Водном Кодексе, аукционы прекратились. И хоть говорили, что «инвесторы» требуют снижать цены, дело было не в этом. Просто заработала «схема» с большей белой и не очень доходностью — передача земель в аренду.

Сейчас земли передаются застройщикам в аренду под фиксированную годовую ставку, которая в большинстве случаев составляет 3-5% от нормативной оценочной стоимости участка, указанной в его технической документации. В редких случаях, таких как ночные клубы, игральные автоматы, ломбарды, она составляет 12% в год. Вот передо мной две выписки из техдокументации на два прибрежных участка. Участок 80 соток имеет нормативную стоимость 10,5 млн. грн., а участок 93 сотки 4,7 млн. грн. Т.е. 5, 3 тыс. долларов/сотка и 2,1 тыс. долларов/сотка. Чувствуете разницу? 90 тыс. против 5,3 тыс и 30 тыс. против 2,1 тыс. За год с них город получит не более 235-525 тыс. грн.

В настоящее время цикл строительства высотки в 24 этажа составляет 18-20 мес. Итого, заплатив арендную плату за два года, инвестор возводит на арендованной земле свою недвижимую собственность, вводит ее в эксплуатацию, оформляет право собственности, и все. Открыт путь для получения через суд права собственности на землю, главное, чтоб целевое назначение в отводе под аренду было указано правильно.

Вот так вот, уплатив от 500 тыс. до 1 млн. гривен (20-40 тыс. долларов) можно получить в собственность землю стоимостью 2,8-7,2 млн. гривен (110 -290 тыс. долларов). А если какие-либо участники процесса или просто эксперты считают, что я ошибаюсь, пусть приходят, покритикуют меня и расскажут всю правду. Я с интересом послушаю.

А кто считает, что вся эта «сладкая» разница достается счастливчику-инвестору? Нет, еще нужно «пройти» две земельные комиссии и две сессии, получить «правильное» целевое назначение, получить «правильные» градостроительные условия и ограничения. А еще  нужно было предварительно утвердить Генплан с той наглой желтой полосой на месте побережья, такой же Зонинг, а теперь этот проект, который обсуждаем. И для всего этого очень нужно большинство то ли злонамеренных, то ли неквалифицированных депутатов. Все это обеспечивают чиновники-бессеребренники, пока не доказано обратное, люди, которым зарплата не позволяет не только землю прибрежную покупать, но даже квартиры, отстроенные на ней, если не повезет с женой или мамой. Но судя по захваченным берегам и растущим небоскребам, никто не жалуется.

Однако доходы, которые кто-то делит, не являются предметом этой статьи. Она о том, какой ущерб городскому и государственному бюджету наносится и может быть еще нанесен утверждением подобных проектов. По сути, мы его уже подсчитали. Если «очистить» известные нам цифры от сопутствующих махинаций, типа размеров участков или подготовленных торгов, то становится ясно, что цена участка в пляжной зоне составляет не меньше 90 тыс. долларов за сотку. Если из всей прибрежной защитной полосы изъять только пляжную зону, размер которой определен законом и не может быть меньше 100 м. для берега моря, реализация данного проекта несет опасность потерять не менее 31 млрд. гривен по курсу 24, 5 или 1, 2 млрд. долларов.

С ценой разобрались? Чего еще не хватает, фигурантов? Это смотря по какому делу. Обычно, если распоряжение имуществом требует решения сессии городского совета, чиновники не очень боятся, мол решение же не мы принимаем, мы выполняем консультативную функцию. А принимает коллегиальный орган с такой же безответственностью. Если в отношении чиновников из подразделений горсовета, не уполномоченных государством выполнять функции надзора, контроля и согласования, то это еще как-то может прокатить. Хотя вряд ли, для этого есть отдельная статья – предоставление заведомо недостоверной информации (привет, М. Касимов). Но в отношении уполномоченных госорганов и их региональных подразделений такое уже не проходит.

Абсолютно все люди, поставившие подписи под документами, согласовывающими этот Проект, согласовали нарушение законодательства Украины, а именно — незаконный вывод земли из собственности государства или местных громад. В наибольшей степени это касается Министерства энергетики и защиты окружающей среды, потому что ст. 87 ВКУ возлагает на него контроль за созданием ПЗП и соблюдением режима их использования. Так что можно утверждать, что их согласование является фактически соучастием в правонарушении против государства.

Почему В. Полуйко до сих пор не дает показания — мне непонятно, да и начальник его О. Семерак должен рассказать, почему он почти год преступно бездействовал. Но не только они. Еще есть первый заместитель Председателя государственного агентства водных ресурсов М. Хорев, начальник отдела Главного управления Госгеокадастра в Одесской области О.М. Бабченко и в.о. начальника отдела И. Братинов, которые так же разрешили «обжать» государство на земельку. А также должностные лица и сертифицированные проектировщики ООО «Инагро Групп», которые выпустили земельную документацию, нарушающую законодательство Украины: Ну и уж конечно, недавний фигурант дела «Краяна», директор Департамента коммунальной собственности горсовета А. Спектор, который заказал, оплатил и принял по акту преступную документацию. И речь не о растрате 3 млн. грн., которые стоил проект. А может еще и лица, ответственные за прохождение (дважды) проекта на сессию – члены земельной комиссии, работники юрдепартамента и т.п. , чьих подписей в проекте нет. По всем этим людям правоохранительные органы должны установить роль, степень участия и мотивы. Потому что, повторюсь, преступление уже произошло. А сессия горсовета – это всего лишь «аудит владельца», который подтвердит или не подтвердит свершившийся факт.

Попадет ли в список фигурантов А. Оржель, новый министр нового Министерства энергетики и защиты окружающей среды, зависит только от него. Он уже не сможет сказать, что был не в курсе происходящего. Если он решит выполнять свой долг, то бездействовать он не может, этот чиновничий «ресурс» исчерпан до него. Он оповещен, и мы ждем действий.

Также мы ждем действий от ДБР и ГПУ, хотя и не надеемся, через год после подачи заявлений. Видимо 30 млрд. грн. не та сумма, что возбуждает. А в НАБУ, если им публикаций мало, заявление занесем.

Юрий Никитин, специально для сайта «Зеленого листа»

Об авторе

редактор "Зеленый лист" editor

Оставить ответ